Cui îi e frică de Airbnb? De ce închide Europa apartamentele turistice și ce se întâmplă în București

Din 2029 încolo, în Barcelona, turiștii nu vor mai putea închiria apartamente în regim hotelier. Decizia municipalității, care se va implementa în mai multe etape, vine ca urmare a unei creșteri de 36% a prețurilor la chirii în ultimii cinci ani și a protestelor localnicilor nemulțumiți de imposibilitatea de a-și mai găsi locuințe la prețuri accesibile și de impactul turismului de masă asupra comunității locale. 

• În multe orașe europene, închirierea pe termen scurt reduce oferta de locuințe tradiționale, crescând chiriile și prețurile de vânzare.
• La rândul lui, Bucureștiul devine din ce în ce mai atractiv atât pentru turiști, cât și pentru pentru nomazii digitali, dar autoritățile abia acum încep să reglementeze această industrie.
• Dar care e, de fapt, relația dintre închirierea apartamentelor pe termen scurt și piața imobiliară? De ce ajung localnicii să protesteze împotriva unui serviciu care, teoretic, le aduce mai mulți bani și le permite să exploateze spații care altfel n-ar fi locuibile pe termen lung? 

Și unde se situează Bucureștiul în această dispută? 

Cum a dus un protest împotriva chiriilor în creștere la o companie din cauza căreia cresc chiriile 

Barcelona, un oraș cu peste 10.000 de apartamente disponibile pentru închiriere în regim hotelier, nu e singura capitală europeană care trece printr-o criză a locuirii și a cărei populație s-a întors împotriva unui serviciu care, inițial, părea că avantajează pe toată lumea. 

În aprilie 2023, în Lisabona se organizau proteste împotriva creșterii necontrolate a închirierilor turistice, din cauza cărora chiria pentru un apartament cu două camere ajunsese la peste 1.300 de euro pe lună, într-o țară cu un salariu minim pe economie de 760 de euro. 

Veneția, Dubrovnik, Florența sau Berlin sunt doar câteva dintre orașele în care turismul de masă a perturbat atât de tare viețile localnicilor încât aceștia au ajuns să ceară măsuri drastice din partea autorităților pentru limitarea numărului de închirieri turistice. 

Conceptul Airbnb a apărut, inițial, tocmai ca reacție a unei crize a locuințelor. Compania a fost înființată în 2007 în San Francisco de către Joe Gebbia și Brian Chesky, care, în momentul în care au început să întâmpine dificultăți în a-și plăti chiria, au avut ideea de a transforma spațiul liber din mansarda lor într-un loc de cazare pentru participanții la o conferință de design din oraș. 

La vremea respectivă, orașul era aflat în plin proces de gentrificare din cauza companiilor de IT deschise în zonă încă din anii ‘90, a căror expansiune rapidă ridicase brusc și chiriile, ducând, în multe situații, inclusiv la evacuarea localnicilor care nu mai puteau ține pasul cu prețurile în permanentă creștere. Oaspeților lui Gebbia și Chesky li s-au oferit saltele gonflabile pentru dormit și micul dejun pregătit în casă dimineața. Astfel a luat naștere conceptul de „air bed and breakfast” (Airbnb). 

Încă de la început, compania a avut un succes fulminant. Sistemul răspundea unei nevoi crescânde de flexibilitate și de locuri de cazare la prețuri accesibile, date de accesibilizarea din industria turismului în general.

La începutul anilor 2000, accesul la internet și tehnologia mobilă avansaseră suficient încât să faciliteze rezervările online, fără intermedierea agențiilor de turism. Dezvoltarea companiilor aeriene low-cost a facilitat călătoriile, care aveau în sfârșit prețuri accesibile. Oamenii căutau experiențe de călătorie mai autentice și personalizate, în detrimentul celor tradiționale, organizate în grupuri mari. 

Toate acestea s-au suprapus peste creșterea popularității așa-numitei „sharing economy”, în care companii ca Uber și Airbnb au revoluționat modul în care oamenii își folosesc – sau își dau în folosință mai departe – propriile bunuri. 

Mai târziu, deși impactul pandemiei asupra industriei turismului a fost puternic, companii precum Airbnb s-au reorientat rapid către o altă nișă care apăruse în piață: cea a nomazilor digitali, angajați în sistem remote sau freelanceri care își pot desfășura activitatea de oriunde din lume și care aleg să călătorească în loc să rămână în țările de origine.

Pentru aceștia, închirierea unui apartament în sistem tradițional e problematică: începând cu prejudecățile proprietarilor de locuințe împotriva străinilor – teama că aceștia nu vor fi serioși, că nu vor locui pe termen lung sau că ar putea distruge spațiile închiriate – până la obstacole produse de birocrație. Chiar și în UE, deși teoretic ai dreptul de a locui în orice stat din Uniune până la 3 luni fără a te înregistra la autoritățile locale, în multe state închirierea unei locuințe nu se face, legal, fără un număr de înregistrare fiscală, care nu se obține tocmai ușor.

Astfel, închirierea unui Airbnb pe termen lung, unde îți poți rezerva locuința prin aplicație, fără să ai vreun contact cu autoritățile locale sau cu piața imobiliară locală, s-a potrivit ca o mănușă pe nevoile acestei noi categorii profesionale, de multe ori cu posibilități financiare peste cele ale localnicilor. 

De ce a ajuns Airbnb să perturbe atât de puternic viețile localnicilor? 

În orașele în care are cel mai mare succes, Airbnb a redus puternic oferta de locuințe închiriate în sistem tradițional, pe termen lung, prin transformarea proprietăților în închirieri pe termen scurt.

Ele atrag proprietarii prin prețurile mai mari pe care aceștia le pot aplica, dar și prin faptul că unele spații, care n-ar fi fost atractive pentru închirierea pe termen lung, pot fi brusc valorificate: garsoniere foarte mici, apartamente în clădiri foarte vechi sau la subsol. 

În centrul Bucureștiului, spre exemplu, unde locuitorii au început să evite blocurile cu risc seismic, turiștii nu se simt în pericol dacă închiriază un apartament într-un bloc cu risc seismic I pentru 3-4 nopți; nu-i deranjează nici faptul că iarna, costurile de întreținere sunt mari, din cauza infrastructurii vechi a acestor clădiri; ori că apartamentul e într-o zonă aglomerată, gălăgioasă sau fără locuri de parcare. 

În Atena, multe apartamente închiriate în regim hotelier sunt la parter, demisol sau subsol. Ele aduc venituri mult mai mari proprietarilor, pentru că localnicii știu de problemele care pot apărea în astfel de apartamente (inundații, gândaci, mucegai, umezeală și frig) și nu sunt dispuși să plătească prețuri mari pe spații atât de problematice. 

Însă apartamentele închiriate în regim turistic produc și alte efecte negative asupra comunităților, în afară de creșterea chiriilor (și automat, și a prețurilor de vânzare). Ele schimbă relația localnicilor cu spațiul public și destinația unor spații de consum care nu se mai orientează către nevoile acestora, ci către nevoile turiștilor. În orașe precum Lisabona, există studii care au arătat că numărul de apartamente turistice a crescut în același ritm cu numărul de cafenele de specialitate. 

În Atena, rezidenții în vârstă ai anumitor cartiere – care se gentrifică odată cu creșterea turismului și a apartamentelor închiriate pe termen scurt – descoperă de la o zi la alta că locurile în care și-au petrecut timpul liber în deceniile precedente (cafenelele vechi, restaurante tradiționale parcuri și alte spații publice) fie s-au închis cu totul, fie au fost înlocuite cu alte spații, destinate noilor rezidenți (spații de co-working, cafenele de specialitate și cocktail bars, restaurante de fine dining). Ritmul de viață al oamenilor este, astfel, perturbat. 

La toate acestea se adaugă problemele de reglementare și evaziune fiscală. Abia în acest an Uniunea Europeană a adoptat un Regulament destinat să reglementeze colectarea și schimbul de date între platformele online și autorități, având ca scop creșterea transparenței și eliminarea evaziunii fiscale. 

Potrivit Eurostat, în 2023, 24 din 25 de țări din UE cu date disponibile au depășit nivelurile din 2022 în ceea ce privește numărul de nopți petrecute de turiști străini în unitățile de cazare. România a înregistrat o creștere de 23% a nopților petrecute în unitățile sale de cazare de turiști internaționali în 2023 comparativ cu 2022, aflându-se le locul 10, între Grecia și Germania.

Este Bucureștiul „în pericol” de a deveni un pol de atracție pentru închirieri turistice? 

Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, o companie care face cercetare de piață în acest domeniu în București, susține că, în acest moment, Bucureștiul e mai atractiv pentru oamenii care călătoresc în scopuri de afaceri decât pentru turism: „Trebuie să spunem din capul locului că în București nu vin atât de mulți turiști cum vin în orașele mediteraneene. București nu este neapărat o destinație de leisure, ci mai degrabă una de business. Și cei mai mulți dintre turiștii de business aleg un hotel.”

Tendința este însă una de creștere, adaugă el. „Dacă ne uităm la cum a evoluat piața hotelieră în ultimii ani, vedem totuși că a crescut față de piața de dinainte de pandemie. Piața e pe un trend ascendent.”

Tocmai de aceea, și în București închirierea apartamentelor pe termen scurt e din ce în ce mai reglementată. Din 2022, e obligatorie certificarea la Ministerul Turismului a apartamentului închiriat. E nevoie de nevoie de acordul asociației de proprietari și de acordul vecinilor pentru ca totul să se desfășoare în legalitate. 

Mai mult, potrivit Legii 426/2023, care modifică Legea 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor, este interzisă închirierea sau cedarea în comodat/ folosință a spațiilor destinate locuințelor din clădirile clasificate în clasa de risc seismic RsI. Pentru proprietarii care nu respectă această interdicție, amenzile pot ajunge între 5.000 și 10.000 de lei. Legea a intrat în vigoare la data de 6 ianuarie 2024.

Câte apartamente închiriate în regim turistic sunt, de fapt, în București? 

„E greu de estimat”, explică expertul Gabriel Blăniță. „Mai multe surse plasează numărul lor undeva între 2-3 mii și poate 5-6 mii.”

Pe platforma Booking.com sunt, în acest moment, listate peste 1.600 de apartamente închiriate în regim turistic în București. În aplicația Airbnb apar peste 1.000 numai în centru (Piața Romană, Unirii, Universitate, Calea Victoriei, Cartierul Armenesc).

Conform platformei de analiză AirDNA, care oferă date globale și informații piața de închirieri turistice, Bucureștiul ar avea, de fapt, 4774 de astfel de apartamente, la un preț mediu de 60 de euro pe noapte.

În același timp, pe Lista structurilor de primiri turistice cu funcțiuni de cazare de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului, actualizată pe 26 iunie 2024, am găsit înregistrate doar aproape 1.200 de apartamente și camere de închiriat. În ciuda noilor reglementări care au intrat în vigoare în luna ianuarie 2024, am identificat inclusiv apartamente localizate în clădiri cu risc seismic I, dar care sunt în continuare înregistrate pe site-ul Ministerului. 

Numărul mare de astfel de spații este justificat de faptul că ele sunt foarte productive. „Dacă ne uităm la randamentul acestei activități, el este unul foarte bun sau foarte lucrativ”, explică expertul Gabriel Blăniță. Un apartament, închiriat în regim turistic la doar 50 de euro pe noapte – deși multe dintre ele au prețuri mai mari – poate aduce venituri de peste 1.500 de euro pe lună proprietarului, din care dacă se scad taxele și costurile operaționale tot rămânem cu o sumă mai mare decât o chirie obișnuită, chiar și în centrul orașului.

Gabriel Blăniță susține că, potrivit cercetărilor, impactul acestor închirieri asupra prețurilor la chirii și vânzări este încă destul de limitat, dacă facem însă abstracție de zona centrală. 

„Noi facem un sondaj în fiecare an pe orașele mari din România să vedem cam câți oameni stau în chirie și câți oameni stau în apartamente proprietate personală. Și dacă statistica oficială spune că în România 95% locuiesc în locuințe proprietate, ceea ce ne zic sondajele în mediul urban e o cifră ușor diferită și anume că doar 2 din 3 oameni stau în apartamente  proprietate personală. Și circa 13-14% închiriază un apartament. Asta înseamnă că în București ar fi undeva în jur de 150.000 de apartamente închiriate. Or, dacă ne raportăm la diverse estimări legate de numărul apartamentelor închiriate pe termen foarte scurt, atunci vorbim de câteva mii de apartamente, dintr-un total de 150.000 închiriate. Deci nu vorbim neapărat de altceva decât de o nișă destul de îngustă.”

E Bucureștiul unul din orașele din ce în ce mai atractive pentru nomazii digitali?

În anumite topuri ale celor mai atractive orașe pentru digital nomads, București, Cluj, Timișoara, Sibiu și chiar orașe mai mici, precum Craiova, au început să fie din ce în ce mai bine plasate, datorită costurilor mici de trai din România și vitezei bune la internet. 

În special creșterea costului vieții convinge din ce în ce mai mulți nomazi digitali care au locuit până acum în orașe ca Barcelona, Lisabona sau Atena să se reorienteze spre Europa Centrală și de Est sau înspre Balcani. 

România se înscrie, din 2021, inclusiv pe lista țărilor care oferă așa-numita „digital nomad visa”, care permite cetățenilor din țări terțe cu un venit minim (3.700 de euro, în cazul României) să locuiască pe teritoriul unui stat pe termen nelimitat. 

Au început să apară inclusiv proiecte de „coliving”. Coliving-ul se referă, de obicei, la un spațiu de locuit mai mare (apartament foarte mare, casă, vilă), care se închiriază unui grup de oameni (a cărei componență se poate schimba de-a lungul timpului), care vor să locuiască la un loc, atât pentru a avea costuri mai mici, cât și pentru a simți că trăiesc într-o comunitate. 

Ideea de comunitate este și ceea ce îi atrage pe nomazii digitali la acest tip de locuire. Teoretic, în România, există, în acest moment, 3 astfel de spații, în Sibiu, Zărnești dar și în București. Spațiul din București, situat în apropierea Parcului Carol, oferă 12 camere, al căror preț variază de la 540 la 735 de euro pe lună (sau între 155 și 215 euro pe săptămână). Spațiul nu se regăsește pe lista Ministerului.

Practic, site-ul coliving.com are listate și alte închirieri de acest tip, camere în spații comune, în Craiova (de la 700 de euro pe lună), Slobozia (de la 563 de euro pe lună) sau Făgăraș (de la 700 de euro pe lună), dar și în alte orașe, precum Târgu Mureș, Bacău, Constanța, Timișoara, Brașov, Tulcea sau Sinaia, toate de la 800 de euro pe lună în sus.

„Este greu de prezis dacă București va ajunge o destinație poate predilectă pentru nomazii digitali, să-i spunem așa”, spune Gabriel Blăniță, expert în imobiliare. În același timp, el adaugă că este nevoie de o mai bună reglementare a acestei activități, „pentru a ne asigura primul că desfășurarea activității se întâmplă legal și apoi că există cât mai puține efecte negative pentru rezident și pentru locuitori.”

Care este, atunci, motivul pentru care au crescut atât de fulminant prețurile la chirii în București?

„În general, explică Gabriel Blăniță, fie că vorbim de chirii, fie că vorbim de prețul de vânzare, aici tot timpul e important raportul între cerere și ofertă. 

Una din cele mai importante cauze pentru care vedem o creștere a chiriilor este creșterea dobânzilor, care a făcut ca un număr din ce în ce mai important de oameni să nu-și permită să-și cumpere un apartament. Și atunci, timpul pe care îl petrec în chirie, fie că vor, fie că nu vor, a crescut pentru că nu-și permit încă să facă o achiziție cu credit imobiliar.”

Însă nu acesta este singurul factor. La el se mai adaugă unul: migrația. Internă și externă, din UE și din afara UE. 

„Faptul că în București, în fiecare an, vine un număr important de migranți, fie migrația internă din alt oraș ale țării, fie un număr de imigranți, atunci și aceștia pun presiune pe chirii și crește cererea pentru chirii. De altfel, ăsta e cel mai important factor pe care l-am identificat în evoluția chiriei în ultimii 2-3 ani de zile”, spune Gabriel Blăniță.

În realitate, însă, libertatea de mișcare din cadrul Uniunii Europene, mai ales în spațiul Schengen, în care nu ai nevoie de niciun fel de înregistrare în primele trei luni, ne împiedică să știm, cu adevărat, câți migranți din UE, nomazi sau altfel, locuiesc cu adevărat în București. Acest argument este valabil și pentru migrația internă.